二手房貸款年限要根據(jù)房齡來計算，如果房齡在10年以內(nèi)，比如次新房，滿五年唯一的二手房，則很容易獲批較長的貸款年限，通常都能達到20年以上，這種情況下是可能可以貸到30年的。如果房齡高于20年，則銀行很可能直接拒貸。

二手房貸款年限影響因素

1、借款人年齡：

以工商銀行為例，二手房貸款要求借款人年齡與貸款期限之和不高于70年。這也就意味著，借款人年齡越小，貸款期限越長，而借款人年紀(jì)越大，貸款期限較短。一般，兩個(含)以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。

2、房齡：

根據(jù)銀行的相關(guān)規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易申請貸款且申請貸款年限較長。以中國銀行為例，二手房貸款要求房齡加貸款年限之和長不高于30年。一般而言，由于老房子建造時間久遠，銀行在貸款時可控的風(fēng)險相對較大，因此在貸款審批時也會比較謹慎，高于20年房齡的二手房更容易被銀行“拒之門外”。

3、土地使用年限：

土地使用年限也影響著二手房貸款年限，例如工商銀行規(guī)定：二手房貸款年限不可高于抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。購房者要注意的是：土地使用年限≠房齡。土地使用年限是從開發(fā)商拿地時開始算起，而房齡則是從住房竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小于土地使用年限。

由于不同銀行規(guī)定不同，購房人不僅要查清購買住房的土地使用年限，還要在貸款前咨詢貸款銀行，確認銀行規(guī)定。

4、借款人的經(jīng)濟實力：

對購房者來說，經(jīng)濟實力也同樣決定著貸款年限。經(jīng)濟能力可以從工作收入、穩(wěn)定程度、儲蓄存款等幾個方面來判斷。一般而言對于剛需自住型的購房者，建議還款期限為15~20年，這時支付的利息總額較為合理，正常生活水準(zhǔn)不會受到很大影響。