住房空置率是指某一時刻和范圍的空置住房面積占住房總面積的比率。一般我們常說的住房空置率有兩種：一種是指已經(jīng)售出的住房中空置的部分，主要關(guān)注的是住房存量的使用率;還有一種是指當(dāng)年竣工而沒有賣出去的房子，主要考慮的是金融風(fēng)險，銀行信貸資金是否能安全回收。

空置率怎么得出來的

住房空置率的計(jì)算方式和選定的范圍時間有關(guān)。

1. 已售商品住房(存量房)空置率

空置率=待售(待租)的商品住房面積÷全部存量商品住房的面積

2. 待售商品住房(增量房)空置率

空置率=當(dāng)年竣工未出售的商品住房面積÷全部存量商品住房面積。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，政府會采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行;空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。但國際標(biāo)準(zhǔn)并不一定適用于中國，原因是西方國家的大規(guī)模城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而中國才剛剛開始。中國一年竣工的建筑面積就相當(dāng)于所有發(fā)達(dá)國家的總和。

房地產(chǎn)市場有一定量的空置面積是十分正常的。首先，商品房竣工驗(yàn)收后不一定會即刻轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。在這段時間內(nèi)，這些商品房將暫時表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時間進(jìn)行決策;第二，商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間;第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多，為達(dá)成交易，開發(fā)商與消費(fèi)者之間有一個信息溝通的過程。基于以上三點(diǎn)，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置(正常空置)和市場空置(因銷售困難而形成的空置)兩類。

其次，商品房市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。這里的“有瑕疵”供給是指質(zhì)量上不太適應(yīng)市場的需求，在價格上與消費(fèi)者購買力及現(xiàn)實(shí)購買欲望不可及時對接的商品;無效供給則是指因質(zhì)量存在嚴(yán)重缺點(diǎn)而無人購買，或者在價格上消費(fèi)者根本不可接受的產(chǎn)品。由于決策失誤、交通不便、施工質(zhì)量缺點(diǎn)以及樓層、朝向、設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境等方面的原因，總會有一些商品房要很費(fèi)勁并延后很長時間才能賣出去，甚至根本無法賣出。這些商品房也表現(xiàn)為空置狀態(tài)。

如此看來，中國的商品房空置率指標(biāo)與外國學(xué)者使用的指標(biāo)雖同名卻毫無可比性，而據(jù)此得出的結(jié)論也就很難具有說服力。偏差在所難免，但是如果數(shù)據(jù)偏離實(shí)際太遠(yuǎn)，以至于影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。