《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

1、當(dāng)事人雙方依照認(rèn)購書的約定，簽訂了商品房買賣合同時(shí)

雙方當(dāng)事人依照認(rèn)購書的約定在一定期限內(nèi)簽訂了正式的商品房買賣預(yù)售或者銷售合同，根據(jù)《商品房銷售管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款。因此，購房者在訂立商品房買賣合同之前交納的定金，在訂立商品房買賣合同之時(shí)抵作房價(jià)款。

值得注意的是，雙方簽訂了商品房買賣合同后，雙方簽訂認(rèn)購書的目的達(dá)到，認(rèn)購書的效力終止。如雙方當(dāng)事人因?yàn)槠渌蛟斐缮唐贩抠I賣合同解除，銷售行為不可達(dá)到時(shí)，也不得再用認(rèn)購書的定金條款，追究對(duì)方當(dāng)事人的責(zé)任。

2、因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房買賣合同時(shí)

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收的定金是作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，如果買受人一方拒絕訂立商品房買賣合同，則無權(quán)要求出賣人返還定金;如果出賣人拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給買受人。

3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成未能訂立商品房買賣合同時(shí)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。