一般大多數(shù)銀行規(guī)定住房抵押貸款的年限在1-20年左右，最長(zhǎng)不會(huì)高于30年，但是想要貸款20年期限還是比較容易的。不過(guò)，如果借款人年齡越大，或者是抵押住房的房齡越老，那么可以貸到的期限也就越短，因?yàn)樗麄冎g存在這樣的關(guān)系。

1、在住房抵押銀行貸款中，如果抵押的是個(gè)人住宅，要求抵押住房的房齡加上貸款期限不可高于40年，如果是抵押商業(yè)用房，則不可高于30年，這也就意味著房齡高于20年的住房難以貸到30年的貸款期限。

2、考慮到后期還款能力的問(wèn)題，許多銀行規(guī)定借款人年齡加上貸款期限不可高于75年，也就是說(shuō)，如果借款人年齡已經(jīng)高于45歲，雖然還可以貸款，但是卻難以貸到30年這么長(zhǎng)的期限。

3、如果是抵押一手房，最長(zhǎng)貸款期限是30年，如果抵押二手房，最長(zhǎng)貸款期限是20年。

住房抵押貸款年限由哪些因素決定?

1.房產(chǎn)性質(zhì)。不同性質(zhì)的房產(chǎn)具有不同的貸款年限，而這里說(shuō)的房產(chǎn)性質(zhì)包括普通住宅、商業(yè)樓、廠(chǎng)房等。如普通住宅最長(zhǎng)貸款年限為30年;商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長(zhǎng)為10年;私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣(mài)房最長(zhǎng)貸款期限為20年。一般而言是普通住宅的貸款年限相對(duì)較高。

2.貸款人年齡限制。貸款人的年齡在申請(qǐng)辦理貸款過(guò)程當(dāng)中是非常重要的審核因素，盡管不同的地方不同的銀行有著不同的規(guī)定，但一般來(lái)講，年滿(mǎn)18周歲(男性最高60歲，女性最高55歲)都可以申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款。

但從銀行意愿來(lái)講，銀行更愿意貸款給25歲到55歲的貸款人，因?yàn)檫@個(gè)年齡段的申請(qǐng)人可能會(huì)有比較高的還款能力。)因此，在這個(gè)年齡段申請(qǐng)貸款的人會(huì)更容易通過(guò)審核并有比不處在這個(gè)年齡段的人更長(zhǎng)的可貸年限。

3.貸款人的還款能力。在申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行會(huì)讓貸款人提供收入證明、銀行流水，收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，銀行通常根據(jù)這些這些情況來(lái)決定是否放貸，通常情況，銀行會(huì)要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。

對(duì)于那些收入較高，有一定消費(fèi)能力的人群，銀行會(huì)建議較短的貸款年限，而對(duì)于那些收入較低，還款能力較弱的人群，銀行會(huì)建議貸款年限長(zhǎng)一點(diǎn)。

4.房齡。房齡越老，貸款年限越短是對(duì)于二手房而言。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，銀行批準(zhǔn)的貸款年限會(huì)受到房齡的影響，因?yàn)槎址渴前凑赵u(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額的，而房齡過(guò)老，相應(yīng)的評(píng)估價(jià)也會(huì)較低。因此，老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款金額一般會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)下降，貸款年限也是如此。

5.貸款利率的變化。貸款利率不是固定不變的數(shù)值，貸款利率會(huì)影響房貸期限。一般而言?xún)烧咧g成反比關(guān)系。

6.土地使用年限。土地使用年限和房齡并不一樣，土地使用年限是從房地產(chǎn)商拿到地的時(shí)候開(kāi)始算的，而房齡則是從住房竣工驗(yàn)收合格到交付使用之日起計(jì)算，因此房齡通常小于土地使用年限。

大多數(shù)銀行都要求貸款年限小于土地使用年限，然而不同的銀行規(guī)定也不相同，因此準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的人要提前咨詢(xún)好相關(guān)銀行，查清貸款買(mǎi)房的土地使用年限，避免因?yàn)槭Ｓ嗄晗捱^(guò)少而影響貸款狀況。