1、普通人對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，很大一部分是來源于過去20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們相信房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，擔(dān)心現(xiàn)在不買房，以后更加買不起。于是，市場(chǎng)上絕大部分的資本全部流入房產(chǎn)市場(chǎng)，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。

2、處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民進(jìn)城，這就帶來了大量的住房需求，樓市供需失衡，造成房?jī)r(jià)非常，城鎮(zhèn)常住人口和戶口人口相差2億多人，這是龐大而且最直接的樓市需求，這也是支撐高房?jī)r(jià)的龐大力量。

3、棚改貨幣安置造成全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，棚改以實(shí)物安置為主的時(shí)候，處在穩(wěn)定上漲階段，消化樓市庫存，棚改貨幣化安置應(yīng)運(yùn)而生。在去庫存的同時(shí)，直接造成全國(guó)房?jī)r(jià)全面開花。

4、地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度較高，尤其是一些三四線城市，房地產(chǎn)其實(shí)就是支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府政績(jī)支柱。有了這一個(gè)強(qiáng)有力的后盾，一定程度上也會(huì)拉升房產(chǎn)的價(jià)值。

房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素

1、首先是土地費(fèi)用，包括：土地合同價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅等費(fèi)用。

2、開發(fā)前期的費(fèi)用：開發(fā)過程當(dāng)中需向政府以及請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)交納的費(fèi)用。

3、建筑安裝工程費(fèi)用：包括住房本體、室外工程、部分綠化費(fèi)用等。

4、設(shè)備及工器具購置費(fèi)：如工程需要的電梯等設(shè)備的購置及安裝費(fèi)用。

5、配套工程費(fèi)：為滿足小區(qū)整體服務(wù)所建的公用設(shè)施的費(fèi)用。

6、預(yù)備費(fèi)：按投資等級(jí)提取一定比例，以補(bǔ)充項(xiàng)目建設(shè)的不確定因素。

7、管理費(fèi)用：從立項(xiàng)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過程管理所需費(fèi)用。

8、貸款利息：項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)因貸款應(yīng)償還的借款利息。

9、銷售費(fèi)用：住房銷售過程當(dāng)中因廣告宣傳等產(chǎn)生的一些費(fèi)用。

10、稅金：房地產(chǎn)開發(fā)必須交納的營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅等稅金。

11、利潤(rùn)。

12、其他應(yīng)對(duì)不可控因素的費(fèi)用。

簡(jiǎn)單理解為：房?jī)r(jià)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。