預售商品房是指房地產開發(fā)公司將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。開發(fā)商預售商品房必須要取得預售許可證才可以進行。

商品房預售條件

我國實行商品房預售許可證制度，在取得商品房預售許可證前開發(fā)公司不得以任何形式銷售商品房。商品房預售制度在《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發(fā)經營管理條例》中均有規(guī)定。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，申請住房預售需滿足四個條件，即(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十二條規(guī)定，房地產開發(fā)公司預售商品房，應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

預售許可證取得之四個條件之關系：

根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十三條的規(guī)定，房地產開發(fā)公司辦理商品房預售登記，應提交第二十二條規(guī)定的(一)至(三)項材料，另外需提供營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質證書、施工合同、商品房分層平面圖及預售方案。由此可知，辦理商品房預售許可證時繳納土地出讓金、取得建設工程規(guī)劃許可及施工許可、投入的資金達到總投資的25%是必要的條件，開發(fā)公司取得了預售許可證，可以認定前三個條件已經滿足。