買(mǎi)二手房能貸款多少年，需要根據(jù)房齡、購(gòu)房者年齡、土地使用年限、以及購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)定，正常情況下不可高于三十年。

1、借款人年齡

以工商銀行為例，辦理二手房貸款要求借款人年齡與貸款期限之和不得大于70年。也就是說(shuō)借款人的年齡越小，可貸款的期限就越長(zhǎng)，反之貸款期限則會(huì)比較短。如果是夫妻共同購(gòu)房，則可以按照滿(mǎn)足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。

2、房齡

一般來(lái)說(shuō)房齡較短的房子更容易申請(qǐng)到貸款而且獲批貸款的年限會(huì)比較長(zhǎng)。以中國(guó)銀行為例，辦理二手房貸款要求房齡與貸款年限之和不可高于30年。由于老房子的建造時(shí)間較長(zhǎng)，銀行貸款可控風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大，所以在貸款審批時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎，如果房齡高于20年，那么貸款獲批的可能性幾乎沒(méi)有。

3、土地使用年限

土地使用年限也影響著二手房貸款年限，例如工商銀行規(guī)定：二手房貸款年限不可高于抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。購(gòu)房者要注意的是土地使用年限不同于房齡。土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)開(kāi)始算起，而房齡則是從住房竣工驗(yàn)收合格到交付使用之日起計(jì)算，因此房齡通常小于土地使用年限。由于不同銀行規(guī)定不同，購(gòu)房人不僅要查清購(gòu)買(mǎi)住房的土地使用年限，還要在貸款前咨詢(xún)貸款銀行，確認(rèn)銀行規(guī)定。

4、借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也同樣決定著貸款年限。經(jīng)濟(jì)能力可以從工作收入、穩(wěn)定程度、儲(chǔ)蓄存款等幾個(gè)方面來(lái)判斷。一般而言對(duì)于剛需自住型的購(gòu)房者，建議還款期限為15～20年，這時(shí)支付的利息總額較為合理，正常生活水準(zhǔn)不會(huì)受到很大影響。