1、未能就合同主要條款達成一致意見的

如果認購協(xié)議對商品房的價格、面積、朝向等主要條款沒有明確約定，且后來開發(fā)商與購房人又未能就這些主要條款等商議一致，從而未能簽訂《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應當將定金返還給購房人。因為《商品房買賣合同》之所以沒能簽訂，是由于雙方未能就合同的主要條款達成一致意見，并不是購房人單方違約而造成。

不可達成一致意見的條款應是認購書中約定以外的條款，對其中已有的條款直接具有法律效力，無須再次進行磋商。只有雙方是對合同的主要條款不可達成一致意見的，才能要求退還定金。如果是合同簽訂的時間、地點等對訂立商品房買賣合同不構(gòu)成實質(zhì)性影響的條款則不應包括在內(nèi)。購房者通過對合同提出不合理的苛刻條件，以雙方不可達成一致意見要求退還定金的，則可能被認定具有不愿簽訂合同的意思表示，構(gòu)成根本違約，判令定金不予退還。

2、就補充協(xié)議商議未成的

當事人雙方簽訂補充協(xié)議的，如果雙方在平等、誠信的原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就補充協(xié)議達成一致的意思表示，致使購房合同不可訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，購房者有權(quán)要求返還定金。通過增加補充協(xié)議從而達到退回定金的目的也是可行的，但是要記住在協(xié)議中不可達成一致意見的條款應是重要的、符合實際的。

3、因國家出臺新政策，購房者不符合購房、貸款條件的，屬于不可歸責于當事人雙方的事由，購房者有權(quán)要求開發(fā)商公司將收取的定金返還。