預售許可證的作用主要是以下幾點：

(1)是判斷開發(fā)商是否合法的做住房搭建;

(2)是推斷住房是否具備可以上市交易的資質(zhì);

(3)是確定土地使用權(quán)是否合法使用;

(4)是判斷住房質(zhì)量是否過關(guān)的一個依據(jù)。

“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！贝藯l款可以理解為：

1、出賣人只要有預售許可證房子就可以賣，其預售行為就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同，雖然說買房要看“五證”，但除預售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預售許可證的房產(chǎn)管理部門看的，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”并不成為購房人要求退房的充足理由。

2、僅憑房地產(chǎn)商沒有取得預售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產(chǎn)商仍然不可取得預售許可證，購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。

預售證和銷售證有什么區(qū)別

商品房預售許可證不同于商品房銷售許可證，不可將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，預售是有條件和期限的，預售期過后未出售的住房，需要辦理銷售許可，這時開發(fā)商已經(jīng)取得房產(chǎn)證，就必須辦理銷售許可才能出售住房去。

按規(guī)定住房未建好之前出售均要辦理預售許可證，房產(chǎn)商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花(現(xiàn)樓不需此證)。

現(xiàn)房是需要辦理銷售許可證，商品房(現(xiàn)房)銷售許可證的取得必須符合下列條件：

1、開發(fā)公司具有公司法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書;

2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件;

3、持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證;

4、已通過竣工驗收;

5、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;

6、物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解住房的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。

而商品房預售許可證的取得要符合下列條件：

1、項目取得建設用地規(guī)劃許可證;

2、建設工程規(guī)劃許可證;

3、國有土地使用證;

4、建設工程開工證;

5、已投入的工程建設資金達到總額的25%以上;

6、施工進度和竣工交付時間確定。預售的住房可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，住房有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現(xiàn)，因而預售的住房不確定的因素較多。