1、住房本身情況：二手房住房所處的位置，周邊的交通，樓層等等都是影響住房評估價格的因素，地段是主要影響因素，面積大小與總價多少成正比;樓低影響生活便利程度，視線、噪音、空氣等都是必須考慮的。朝向好樓層佳的住房對購房者身心健康影響巨大;周邊配套，若是交通、環(huán)境、、醫(yī)院、市場都好的房子，價格指定高。另外住房已使用年限的長短及住房的保養(yǎng)情況，住房內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題。

2、市場因素：住房評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區(qū)域房價持續(xù)上漲，銀行就會根據(jù)市場行情，調(diào)整住房每平米估值上限，從而達到與市場價格協(xié)調(diào)的目的。二手房市場的需求不同決定住房的價格，根據(jù)住房實際使用用途，同樣的住房其價格并不一樣，有時差異很大。

3、環(huán)境因素：不同的住房自然環(huán)境不同，即便是在同一地段，如果小區(qū)的環(huán)境看起來比較老舊，不管是在小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及住房的外觀造型方面，舊房的價格評估都要大打折扣的。即便是在同一個地段的住房，有些適合商用，有些適合用于居住，因此該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對住房價格產(chǎn)生較大的影響。

房地產(chǎn)估價方法有哪些

1、市場比較法：市場比較法是指在對目標不動產(chǎn)進行評估時，挑選與目標房地產(chǎn)在用途、結(jié)構(gòu)、所在地區(qū)等方面相同或相似的房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生過的交易中獲取已知價格，經(jīng)過比較、修正得出目標不動產(chǎn)在進行不動產(chǎn)評估時點的價格。市場比較法適用于有大量豐富的交易案例的動產(chǎn)評估。

2、收益折現(xiàn)法：收益折現(xiàn)法是從不動產(chǎn)的經(jīng)濟效用角度出發(fā)來進行不動產(chǎn)評估的一種方法。它的理論依據(jù)是，不動產(chǎn)的價格是由它在未來一段時期內(nèi)能給業(yè)主帶來的全部經(jīng)濟收益的現(xiàn)值所決定的。

3、成本法：進行不動產(chǎn)交易時，不動產(chǎn)的成本是買賣雙方所能接受的價格。這一基本思路即是商品價格的生產(chǎn)費用理論而產(chǎn)生不動產(chǎn)評估方法，稱為成本法或成本估價法。不動產(chǎn)評估的成本法，是將待估的不動產(chǎn)必須以正常的成本為基礎(chǔ)估算待估不動產(chǎn)在一定時點、一定權(quán)狀態(tài)下的價格的一種方法。