目前為了解決買(mǎi)賣雙方在交易過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)的定金問(wèn)題，我國(guó)《擔(dān)保法》作了明確規(guī)定，購(gòu)房的定金滿足四種情況就可以退回來(lái)，分別是：一是定金合同沒(méi)有生效，二是買(mǎi)賣過(guò)程當(dāng)中有違約行為的發(fā)生，三是買(mǎi)賣合同落空，四是第三方因素或者不可抗力因素造成買(mǎi)賣合同落空。

1.定金合同不成立

一般我們?cè)谟匈?gòu)房意向的時(shí)候，賣方會(huì)要求買(mǎi)方先交一部分定金將房子定下來(lái)，所以購(gòu)房者在購(gòu)房合同簽訂之前交付的定金一般就是為了保證正式合同的簽訂而交的定金，但是如果購(gòu)房者所交付的定金價(jià)格不是合同中約定的金額，這種情況下定金合同是不成立的，那么這樣的話，賣方是應(yīng)該退還全部定金給買(mǎi)家的。而且在《擔(dān)保法》中規(guī)定，購(gòu)房者交付的定金數(shù)額不可高于主合同價(jià)的20%，另外如果說(shuō)你還沒(méi)有向賣方交付定金，就還有反悔的權(quán)利。

2.買(mǎi)賣過(guò)程當(dāng)中有違約行為發(fā)生

根據(jù)《擔(dān)保法》中規(guī)定，買(mǎi)賣雙方如果已經(jīng)簽訂了正式的購(gòu)房合同，那么買(mǎi)方交付的定金可以作為買(mǎi)房款或者退回，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，如果買(mǎi)方因?yàn)椴宦男泻贤斐蛇`約行為的，賣家是有權(quán)不退回定金的。也就是說(shuō)，如果買(mǎi)家是因?yàn)椴辉敢饫^續(xù)履行合同，在交了定金之后又反悔的情況，那么賣家是可以不退回定金的。但是如果是賣家不履行合同，那么賣家應(yīng)該要付買(mǎi)家雙倍的定金。其中，如果是因?yàn)橘u方所出售的房子證件不合法，或者因?yàn)橘I(mǎi)方不具備買(mǎi)房的條件造成合同沒(méi)有辦法生效的，賣家應(yīng)該無(wú)條件返還定金。

3.買(mǎi)賣合同落空

還有一種情況，在正式簽購(gòu)房合同之前，賣家所承諾的住房條件，包括房?jī)r(jià)、樓層以及面積等與實(shí)際情況不符，那么定金合同就是無(wú)效的，賣家應(yīng)該返還雙倍的定金給買(mǎi)家。我們經(jīng)常見(jiàn)到因?yàn)橘u家私自提高房?jī)r(jià)，而造成交易不可進(jìn)行下去，那么定金是要無(wú)條件返還的。在這里要注意的一點(diǎn)是雙方不可達(dá)成一致的地方應(yīng)該是認(rèn)購(gòu)書(shū)以外的條款，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的條款在簽訂之后已經(jīng)是具有法律效力了，如果買(mǎi)賣雙方對(duì)合同的條款不可達(dá)成一致，這并不是購(gòu)房者單方面違約，所以賣家需要返還買(mǎi)家所交付的定金。另外如果買(mǎi)家是因?yàn)閲?guó)家出臺(tái)的新政策而造成不滿足購(gòu)房條件，并且無(wú)法繼續(xù)履行合同，那么此種情況下，賣家也是需要退還全部定金的。

4.第三方因素或者不可抗力因素造成買(mǎi)賣合同落空

第三方因素或者不可抗力因素都是我們不可預(yù)料以及可以預(yù)防的，如果是因?yàn)榈谌揭蛩鼗蛘卟豢煽沽Χ斐傻暮贤淇?，那么這種情況下雙方都沒(méi)有責(zé)任，那么合同也是無(wú)效的。

買(mǎi)房交定金要注意什么

1、確認(rèn)房產(chǎn)性質(zhì)

如果房子本身不可交易，定金就很容易打水漂，所以一定要確認(rèn)好房產(chǎn)的性質(zhì)。如果是期房，你要讓開(kāi)發(fā)商出示預(yù)售許可證，如果是現(xiàn)房，你要讓開(kāi)發(fā)商出示房產(chǎn)證。

2、交定金并不是必經(jīng)的程序

在購(gòu)房的過(guò)程當(dāng)中不要輕易交定金。因?yàn)?，在簽訂商品房買(mǎi)賣合同之前，交定金并不是必須要做的。其實(shí)如果買(mǎi)賣雙方經(jīng)商議一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣合同。這樣即使商品房買(mǎi)賣合同簽不成，購(gòu)房者也不會(huì)有太多的損失。

3、交定金時(shí)一定要簽協(xié)議

交定金時(shí)一定要和開(kāi)發(fā)商或賣家簽訂定金協(xié)議或購(gòu)房協(xié)議書(shū)，不可只在口頭上承諾，交了就算交了定金了。如果沒(méi)有協(xié)議，定金就沒(méi)有法律效力。

4、寫(xiě)明是“定金”兩字，以免發(fā)生爭(zhēng)議

協(xié)議中的款額如果不明確性質(zhì)，不寫(xiě)明“定金”字樣，很容易發(fā)生爭(zhēng)議;協(xié)議中約定的預(yù)付款、違約金和定金不可混淆，如果寫(xiě)成“訂金”、“預(yù)付款”、“認(rèn)購(gòu)金”、“誠(chéng)意金”等，協(xié)議條文無(wú)明確約定其是具有定金性質(zhì)的，則不具法律效力。

5、定金的數(shù)額必須在住房成交金額的20%以內(nèi)，高于的部分不受法律保護(hù)

定金的數(shù)額，由雙方當(dāng)事人商議確定。若定金的數(shù)額約定過(guò)高，可能使得守約方獲得的損害賠償過(guò)分地高于其實(shí)際損失額;若約定過(guò)低，則起不到擔(dān)保合同履行的作用。