交了25萬首付后，如果開發(fā)商違約的情況下，購房者申請退房是全額退款的。但如果是購房者個人原因所致，比如貸款被拒無法繼續(xù)購房的情況下，則根據(jù)合同約定進(jìn)行退款，一般情況下只需要支付小部分的違約金，不會全部不退。

退房的情形有哪些

1、主動違約型。很多購房者提出退房，主要是根據(jù)《商品房預(yù)售合同》第七條的規(guī)定。該條規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)按合同約定及時付款，若逾期付款應(yīng)承擔(dān)違約金，逾期高于一定期限的，開發(fā)商有權(quán)解除合同，要求違約者承擔(dān)一定比例的違約金。于是，這些購房者主動違約，遲延或者拒絕付款，造成違約事實(shí)。如此推理：既然他們違約了，開發(fā)商就應(yīng)該扣除約定比例的違約金后，允許他們退房。而時下預(yù)售合同通常約定的違約金比例為1%—3%，這相對于房價下跌的比例對購房者來說是可以接受的。

2、“不可抗力”型。有一些購房者提出退房，引用了“不可抗力”這個法律概念。其理由是國家宏觀調(diào)控，銀行貸款政策與他們購房時發(fā)生了變化，他們因?yàn)橘徺I了多套住房而無法獲得這些住房的貸款，因此無法履約。而銀行政策的變化，非他們主觀可以控制，屬于“不可抗力”，因此他們沒有錯，開發(fā)商應(yīng)該退房。以此類推，他們提出的“不可抗力”還有契稅變化、家庭經(jīng)濟(jì)困難等等。

3、“無需理由”型。這類退房者認(rèn)為，因?yàn)樗麄冑徺I的是期房，只要房子還沒造好，就不可辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而沒有辦出他們的小產(chǎn)證前，房子就是開發(fā)商的。因此，只要他們愿意承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)同意退房，根本無需任何理由。

退房有哪些注意事項(xiàng)

1、購房者違約，開發(fā)商可以挑選是否要行使合同解除權(quán)?！渡唐贩款A(yù)售合同》第七條所規(guī)定的合同解除權(quán)的行使主體是開發(fā)商，而不是違約的購房者。因此，購房者違約后，開發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行挑選，開發(fā)商可以要求購房者退房，追究他們的違約金;當(dāng)然也可以要求購房者繼續(xù)履行合同。

2、無法貸款或貸款不足并不是“不可抗力”。法律意義上的不可抗力是指不可預(yù)見也無法預(yù)見、不可戰(zhàn)勝也無法戰(zhàn)勝的客觀情況，主要是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等。而貸款問題顯然不是這樣，它有著復(fù)雜的主觀因素，比如購房者故意不提供銀行要求的收入證明的材料，當(dāng)然就無法貸款了。而且，大部分的預(yù)售合同都有如果貸款不足，應(yīng)在一定時間內(nèi)以現(xiàn)金的形式補(bǔ)足的約定，這更加說明了貸款問題并不可成為一種“不可抗力”。

3、期房進(jìn)行了預(yù)告登記就是一種“準(zhǔn)物權(quán)”。根據(jù)上海目前的房地產(chǎn)登記條例，預(yù)售合同簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記手續(xù)。這時，購房者就擁有了這套房地產(chǎn)的“準(zhǔn)物權(quán)”，某種意義上說，這套房子已經(jīng)不是開發(fā)商的了。因此，任何一方要退房，都要雙方前往交易中心辦理“撤銷登記”，并不是想退就退這么簡單的。