預(yù)售登記備案能查封，這不是建立在買受人對(duì)住房所有權(quán)的基礎(chǔ)上。司法查封是當(dāng)事人借助公權(quán)力保全債權(quán)的手段，具有法律公示和對(duì)抗效力，對(duì)住房過戶的履行構(gòu)成障礙。被執(zhí)行人將在需要登記的全部財(cái)產(chǎn)出售給第三人，第三人已支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際擁有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，第三人沒有過錯(cuò)的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。商品房預(yù)售合同的登記備案制度只是行政管理，的一種手段而不是物權(quán)登記。買受人享有的權(quán)利仍然是一種合同債權(quán)。是否辦理商品房預(yù)售合同登記，不可確定預(yù)售合同是否具有法律效力。

住房登記備案的法律效力

1、商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對(duì)尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。

2、商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的住房所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。