1、因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響

根據(jù)《合同法》第一百十七條“因不可抗力不可履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不可免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對住房的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。

2、因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響

如果在住房建設(shè)過程當中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更必須對設(shè)計進行變更的，此類情況因不可歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任，顯然有失公平。因此在此情形下，可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動，造成法律行為基礎(chǔ)喪失，當事人合同目的不可實現(xiàn)，且該情勢變更的發(fā)生不可預(yù)見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論，由于情勢發(fā)生變更而造成合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務(wù)中可依據(jù)情勢變更的原理，并結(jié)合具體案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠實信用原則的規(guī)定予以處理。

開發(fā)商非特殊情況延期交房應(yīng)承擔的違約責任

1、違約賠償金

關(guān)于延期交房，根據(jù)時間的長久處理的方式也不一樣，如果開發(fā)商延期交房的時間不算太久，通常情況下，開發(fā)商在還需要賠償購房者一定的違約金就可以了。通常出現(xiàn)問題的時候，大家可以集合業(yè)主們一起向開發(fā)商理論，尋求補償，按照合同中的約定，延期一天需要按照房款總額的一定比例進行賠償，并且開發(fā)商會給予少量的賠償或者減免一定的物業(yè)費制做出補償。

2、申請退房

如果開發(fā)商延期交房的時間比較久了，幾個月甚至大半年的時間了，那說明樓盤可能出現(xiàn)了問題，在這個時間范圍的話，購房者可以依法解除購房合同，這個是有法律依據(jù)的。同時購房者還可以要求開發(fā)商進行賠償，如果開發(fā)商，拒絕賠償，那么就通過法律程序來進行對自已的權(quán)益的維護。

3、承擔法律責任

比較嚴重的情況下，購房者還可以向法院起訴，要求判令開發(fā)商承擔延期交房給購房者帶來的損失，還可以向當?shù)刈》拷ㄔO(shè)管理機關(guān)反映，請求處理開發(fā)商。開發(fā)商不僅要全額退還購房者所交的房款，還需要支付逾期交房的違約金，同時自己所支付的房款在這期間的利息費用也需要結(jié)算。