1、經濟適用房是自愿的購買，而回遷房是帶有強制性的，也就是你愿不愿意搬遷都必須搬遷，只不過國家對你重新給予補償，只有經濟適用房有五年之內不得上市的規(guī)定，其他如城改房、回遷房均屬商品房。回遷房一般買方都計較回遷房素質不平均，高低不齊。

2、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償住房由市有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

3、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，住房的價款在合同中進行約定。而回遷房住房的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

4、拆遷的是商品房，回拆房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地面上的私房，或者是經濟適用房，回拆房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣；集體土地面上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

回遷房的缺點是什么

1、拆遷補償合同不可更改：

買過房的人都知道，住房買賣雙方達成購房協(xié)議之后，要到相關部門本利房產證的過戶手續(xù)，只有完成了過戶，自己的名字出現在新的房產證上，這間住房才會真正地屬于自己，這也是住房交易過程當中最重要的一個環(huán)節(jié)。

2、價格區(qū)別很大：

鑒于部分回遷房沒有房產證這一先天缺點，以及拆遷戶當初享受了各種補償政策，造成市場上回遷房的單價普遍要低于商品房，而且差價非常可觀，價格差異也就成為兩者之間最明顯的區(qū)別。

3、不可申請抵押貸款，不可享受商品房的權利：

很多購房者會禁不住回遷房的價格誘惑，從而產生購買回遷房的沖動。其實購買這類回遷房有很多劣勢。首先，即使是回遷戶本人也無法用回遷房申請抵押貸款，也就是說無法申請房貸購買回遷房，同時也不可享受商品房的權利。

4、回遷房交易難度大：

商品房除了有房產證，在進行交易時也沒有太多的政策限制。而回遷房受到各種政策影響，往往會有很多限制條件，比如說進行交易時，需要繳納土地出讓金，或者必須滿五年等限制條件，進行交易時存在很大的難度。