1、出賣人必須是住房的所有權人：

非產權所有人不得出賣他人住房。實踐中也有非所有權人出賣他人住房的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權委托書代賣的。作為購買人此時應注意審查代賣人是否持有產權人本人簽署的合法授權委托書，仔細察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權限、期限等，以防被騙。

還有一種情況是住房的產權人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它監(jiān)護人出賣其住房，應注意監(jiān)護人出賣住房的目的是否為未成年人的利益，如付其學費、醫(yī)療費等等用途。否則，未成年人可以依據我國《未成年人保護法》的有關規(guī)定主張住房買賣合同無效。

2、出賣人作為產權人應具備相應民事主體資格：

作為住房出賣人的產權人，如果簽訂合同時不具備民事主體資格，除非經其監(jiān)護人追認，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

無民事行為能力人所簽訂的住房買賣合同。根據我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不可辨認自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應由其監(jiān)護人代理實施民事行為，他們不可獨立簽訂住房買賣合同。

限制民事行為能力人未取得監(jiān)護人的同意簽訂的住房買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不可完全辨認自己行為的精神病人，他們只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們對住房買賣等比較復雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護能力，進行住房買賣應當由其監(jiān)護人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護人的同意。未經監(jiān)護人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的住房買賣合同無效。

3、出賣住房時應經產權共有人同意：

我國《民法通則》規(guī)定，共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效。

住房的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實踐中有些夫妻共有、家庭共有的住房在以前的產權證上只登記為一人，難以辨別是否共有產權。購買人可以查看產權人的結婚證書、戶口本等相關證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的住房在簽訂房產買賣合同時，共有人如不可到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有住房的，買賣行為可能無效。