延期交房是指在住房買賣合同中，開發(fā)商沒有按照合同約定的時(shí)間而推遲交房的行為。首先就是交房時(shí)間的認(rèn)定：

開發(fā)商認(rèn)為住房的交付使用就是購房者直接占有使用住房，也就是俗稱的“交鑰匙”;而買受人則認(rèn)為，住房的交付使用不僅僅是交付住房的占有，而且還包括交付住房所有權(quán)證書。

1、在當(dāng)事人沒有明確約定住房的交付使用為交付住房所有權(quán)證書的，出賣人對(duì)住房的轉(zhuǎn)移占有即“交鑰匙”，即為合同約定的住房交付使用。

2、如果當(dāng)事人在合同中明確約定住房的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移住房占有，還應(yīng)辦理住房所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。

如何應(yīng)對(duì)開發(fā)商違約

1、審查相關(guān)證明材料

交房時(shí)需要審查相關(guān)證明材料，購房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明(即竣工驗(yàn)收備案表)等材料。實(shí)踐中，有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在住房實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí)，即通知購房者入住。

因此購房者在實(shí)際驗(yàn)收住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用方法書》等材料。否則，購房人有權(quán)拒絕接收該住房，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

2、不可抗力非全免責(zé)

因不可抗力非全免責(zé)延期交房，如延期交房非開發(fā)商的原因，但并不必然免除賠償責(zé)任。開發(fā)商對(duì)延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，從而以非開發(fā)商原因?yàn)橛啥芙^承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

但不是開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不可預(yù)見、不可避免并不可戰(zhàn)勝的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。

3、保留相關(guān)證據(jù)材料

如遇延期交房，購房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時(shí)，購房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

4、注意訴訟時(shí)效

延期交房要注意訴訟時(shí)效，鑒于住房延期交付的時(shí)間存在不確定性，購房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。

如遇到開發(fā)商延期交房的時(shí)候，購房者在解決延期交房糾紛時(shí)，應(yīng)保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠高于訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)。