1、訂金(定金或認購金)階段：

當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。

2、已做預售登記階段：

買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但住房還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方商議，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內容主要應包括雙方同意解除原住房買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。

3、入住階段：

在住房竣工后，購房者已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門應收的稅費之后，但房產證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。

4、房產證辦理完畢階段：

房產證辦理完畢之后，住房的所有權已完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不可退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發(fā)證機關辦理房產證過戶或注銷手續(xù)。

退房時要注意什么

1、注意違約賠償：

如果是因為開發(fā)商的原因，購房者才申請退房的，那么購房者是可以向開發(fā)商索賠的，一般來說，大多數(shù)在買房時都是通過貸款來買房的，但也不排除也有人全款買房。總之，在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息，但通過按揭貸款的情況則要相對復雜些，若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應歸還購房人月供及利息支出。

2、注意退保：

通常貸款購買住房的朋友，在辦理貸款手續(xù)的時候，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，根據(jù)《保險法》相關規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。